Oto wiele sposobów na inwestowanie w nieruchomości bez kupowania nieruchomości. Jednym z najłatwiejszych jest zakup akcji Real Estate Investment Trust (REIT). Te akcje nieruchomości umożliwiają czerpanie korzyści ze wzrostu dochodów i cen posiadanych przez nie nieruchomości.

Equity Residential (NYSE: EQR) i Digital Realty (NYSE: DLR) to dwa czołowe REIT -y . Oto bliższe spojrzenie na to, dlaczego niektórzy inwestorzy mogą faworyzować jeden z tych REITów najwyższego poziomu od drugiego.

Stawianie na dobre zarządzanie bez względu na to, co robi rynek
Mike Price (Equity Residential): Założyciel i prezes Equity Residential, Sam Zell, wyrobił sobie markę (i miliardy dolarów) podczas inflacyjnego spadku lat 70-tych. Jego skłonność do podnoszenia budynków w skrajnym niebezpieczeństwie przyniosła mu przydomek „Tancerz Grobów”. Zell nie trzyma już sterów w Equity Residential, ale nadal jest aktywny w biznesie i ma wpływ na strategię.

Nie weszliśmy oficjalnie w recesję, a Fed aktywnie pracuje nad kontrolowaniem inflacji – oba te punkty są lepsze dla właścicieli nieruchomości niż to, co wydarzyło się w latach 70. – ale wszystko może się zdarzyć. S &P 500 nadal notuje cyklicznie korygowaną cenę do zysku (P/E) wynoszącą 29, znacznie powyżej długoterminowej średniej wynoszącej 17. Stopy procentowe (po utrzymywaniu ich na sztucznie niskim poziomie przez dziesięciolecia) wciąż mają przed sobą długą drogę w górę, a niewiarygodnie wysokie ceny gazu sieją spustoszenie w łańcuchu dostaw.

Prawdopodobnie istnieje szansa 50/50, że w tym roku gospodarka wejdzie w pełną recesję. Jeśli tak, chcesz mieć wpływ Zella na twoje inwestycje.

Z drugiej strony gospodarka i giełda odbiły się dość szybko po pandemicznej recesji. Wiele akcji szybko się odbiło po Wielkiej Recesji, a pęknięcie bańki internetowej nie miało nawet wpływu na wiele spółek. Niewykluczone, że za rok rynek będzie w znacznie lepszej sytuacji. Jeśli tak się stanie, czy nadal chciałbyś posiadać Equity Residential?

Powiedziałem tak. REIT mieszkaniowy jest w trakcie transformacji portfelowej, która zapewni spółce lepszy wzrost i wyższą jakość aktywów w nadchodzących latach. Sprzedaje budynki w regionach przybrzeżnych, takich jak Nowy Jork i Kalifornia, i reinwestuje dochody w nowsze budynki na szybko rozwijających się rynkach, takich jak Denver, Atlanta i Dallas.

Wreszcie, zły rok dla całej branży spowodował, że ceny akcji spadły do ​​rzadko spotykanych zaniżonych poziomów. Wskaźnik P/E wynoszący 20,61 jest znacznie poniżej pięcioletniej średniej wynoszącej 33,76. Stopa dywidendy na poziomie prawie 3,5% jest również wyższa od średniej pięcioletniej. Rynek często nie daje nam szansy na zakup Equity Residential po okazyjnej cenie, ale tak właśnie jest.

Megatrend na rynku nieruchomości
Matt DiLallo (Digital Realty): Digital Realty umożliwia inwestorom na rynku nieruchomości udział w jednym z największych megatrendów od dziesięcioleci: proliferacji danych. Transformacja cyfrowa przenosi więcej procesów biznesowych do sieci, powodując ogromny wzrost wykorzystania danych. Centra danych firmy służą jako węzły dla tego przepływu informacji.

Popyt na powierzchnię w obiektach centrum danych REIT jest duży. Firma zrealizowała rekordowe rezerwacje w pierwszym kwartale, utrzymując pojemność w istniejących centrach danych, jednocześnie umożliwiając firmie kontynuowanie rozwoju z nowymi rozwiązaniami. Digital Realty prowadziło 44 projekty na koniec pierwszego kwartału – rekordowo wysoki jak na REIT – a 58% tej pojemności zostało już sprzedanych. To powinno napędzać wzrost, ponieważ firma kończy te projekty w nadchodzących latach. Tymczasem nadal pozyskuje więcej gruntów, aby wspierać przyszły rozwój.

Digital Realty kontynuuje również rozwój swojej platformy poprzez dokonywanie akwizycji. Na początku tego roku zakupił większościowy pakiet udziałów w Teraco, ustanawiając swoją obecność w Afryce. To przygotowuje REIT do przyszłej ekspansji w miarę wzrostu wykorzystania danych na tym kontynencie.

Dalszy wzrost Digital Realty powinien wspierać atrakcyjną dywidendę przynoszącą 4,1%. Firma zwiększała tę wypłatę co kwartał od czasu pierwszej oferty publicznej w 2004 roku, co daje jej 17-letnią passę wzrostu. Ogólnie rzecz biorąc, Digital Realty przez lata zwiększało swoją wypłatę o 9,8% rocznej stawki.

Digital Realty wyróżnia się jako wyjątkowa giełda nieruchomości ze względu na jej wpływ na megatrend proliferacji danych. To sprawia, że ​​jest to większa szansa na wzrost dla inwestorów poszukujących ponadprzeciętnego wzrostu w sektorze nieruchomości, wraz z atrakcyjnym strumieniem dochodów.

Wartość a wzrost
Zarówno Equity Residential, jak i Digital Realty mają atrakcyjne cechy, które mogą sprawić, że jeden z nich będzie lepszym zakupem niż drugi, w zależności od preferencji inwestora. Biorąc pod uwagę dziedzictwo i wycenę Equity Residential, prawdopodobnie będzie to bardziej atrakcyjny zakup dla inwestorów świadomych wartości. Tymczasem wpływ Digital Realty na megatrend proliferacji danych sprawia, że ​​jest on bardziej atrakcyjny dla inwestorów nastawionych na wzrost.